Områdereguleringen i Oslo øst ble startet i 2009 forå transformere Furuset senter fra et introvert butikksenter til et helhetlig sentrumsområde. Siden vedtaket i 2016, har flere aktører posisjonert seg, men lite håndfast har skjedd.
I 2020 gikk Lerka Eiendom, Wahl Eiendom og Linstow sammen for en storstilt utbygging på Furuset. De hadde eiendommene Søren Bulls vei 2 og 29, Trygve Lies plass 1 som inkluderer Furuset senter, og flere andre tomter i potten. Totalt drøyt 33 mål.
– Dagens portefølje er ca. 58.000 kvadratmeter. Til sammen kan vi mer enn doble arealet på sikt. Vi snakker om et skikkelig områdeløft, sa administrerende direktør Per Mortensen i Linstow til Estate Nyheter den gangen.
En viktig milepæl
Nå har Rodeo Arkitekter bestilt oppstartsmøte med PBE på vegne av de tre selskapenes utviklingsselskap, Furuset Utvikling.
I rene tall går det frem at de vil bygge 480 leiligheter med totalt 29.900 kvadratmeter BRA, samt 7.850 kvadratmeter næring. I tillegg til 1.000 kvadratmeter bydelsscene/generasjonenes hus, en idrettshall på 1.700 kvadratmeter og en barnehage på 2.375 kvadratmeter.
Med unntak av bydelshuset som sto ferdig i 2022 er få av byutviklingsgrepene i planområdet realisert.
– Initiativet markerer en viktig milepæl for Furuset, Groruddalen og Oslo øst. Erfaringer fra andre prosjekter i byen og tankene rundt hvordan Groruddalen kan se ut er i stadig utvikling. Groruddalen må forstås som en del av bybåndet fra sentrum til Lørenskog, påpeker de blant annet.
Og trekker paralleller med andre bydeler.
– Skøyen og Lysaker/Lilleakerbyen utvikles langs bybåndet i vest. Rosenholm forstås som en del av bybåndet mot Ski. På samme måte som Lilleakerbyen skal transformere et introvert kjøpesenter til et levende byområde på vestsiden, skal Furuset Utvikling gjøre det på østsiden, poengterer de.
Det meste av deres eksisterende bebyggelse er Trygve Lies plass 1, en sammenhengende struktur med blant annet kjøpesenter, kontor, bibliotek, T-banestasjonen og svømmehall. Noe av dette skal rives i den kommende utviklingen.
Nærmeste nabo er nedlagte Furusethjemmet som kommunen la ut for salg i fjor, med krav om at kjøperen må rive. Taksten på Trygve Lies plass 3 var snaut 63 millioner kroner, noen ingen var interessert i. Furuset Utvikling var dermed alene om å legge inn bud og kjøpte i juni det nedlagte sykehjemmet for snaut 26 millioner kroner. Og har ett år på seg til å rive det.
Også noe annen bygningsmasse i området skal rives for å få plass til den kommende utviklingen som blir opptil 12 etasjer høy.
Vil ha flere små leiligheter
Gjeldende regulering krever blant annet at maksimalt 35 prosent av leilighetene skal være 35-50 kvadratmeter BRA og minimum 40 prosent skal være over 80. Inntil 20 prosent av de store kan ha en integrert utleieenhet på ca. 20 kvadratmeter BRA. Mindre enn 35 kvadratmeter tillates ikke, unntatt for studentboliger.
Samlet sett utfordrer ikke utviklerne utnyttelsen. Men for å utvikle Furuset fra senter til sentrum, mener de at de må utfordre reguleringen på noen punkter.
Ikke minst størrelsen på leilighetene.
De begrunner det med blant annet at byens leilighetsnorm gjennom årenes løp har vært gjenstand for diskusjon og at det har skjedd mye på denne fronten.
– Furuset har i dag et ensidig boligtilbud, som begrenser muligheten for demografisk diversitet. Det er særlig mange store leiligheter og det mangler små. Flere mindre leiligheter senker terskelen for at førstegangskjøpere og personer med begrenset egenkapital, poengterer de.
Og mener flere små leiligheter og en tydeligere sentrumsstruktur med urban tetthet kan tiltrekke seg flere kjøpergrupper.
– Det kan være et viktig grep for å bryte opp en drabantbystruktur som mange kan oppleve som gammeldags. Dessuten vil det gi et tydelig signal til omverdenen at en ny utvikling er i gang, sier de blant annet.
Utviklerne reagerer på at kravet om 40 prosent av leilighetene skal være større enn 80 kvadratmeter.
– Dette er samme krav som leilighetsnormen stiller for sentrumsbydeler med overetablering av små leiligheter, stikk motsatt utfordring av situasjonen på Furuset. En ny vurdering av leilighetsfordelingen er derfor nødvendig for å sikre større variasjon, påpeker de.
En oversikt fra Prognosesenteret viser at den vanligste boligen på Furuset er fireroms på 100-140 kvadratmeter, mange flere enn generelt i Oslo.
Dette mener utviklerne er med på å forsterke inntrykket av en drabantby som oppleves litt ensidig sammenliknet med variasjonen i den tette byen.
